Flächenpotentiale - Conn Barracks
Das ehemalige Kasernenareal Conn Barracks, benannt nach dem bei der Landung der Alliierten in der Normandie gefallenen Leutnant B. Conn, bietet die Möglichkeit des individuellen Zuschnitts von Grundstücken in bester Lage.
Das über 200 Hektar große Kasernenareal liegt westlich von Schweinfurt und gehört zum überwiegenden Teil zum Gebiet der Gemeinden Geldersheim und Niederwerrn. Etwa ein Prozent der Fläche liegt zudem auf dem Gebiet der Stadt Schweinfurt.
Der Standort besitzt eine hervorragende verkehrstechnische Anbindung an vier Bundesautobahnen (A 7, A 70, A 71, A 3), den Main-Donau-Kanal mit dem Hafen in Schweinfurt sowie eine sehr gute Erreichbarkeit dreier überregionaler Flughäfen (Frankfurt/Main, Nürnberg, Erfurt).
Zudem sind die überregionalen Flughäfen Frankfurt/Main, Nürnberg und Erfurt gut erreichbar. Auf den Conn Barracks befindet sich ein eigener direkter Gleisanschluss. Das direkt an der B 303 gelegene Areal Conn Barracks ist unmittelbar angebunden an die Autobahnanschlussstelle Schweinfurt-West (A 71). Über die Autobahnknotenpunkte Werntal und Schweinfurt-Werneck ist der Standort mit den Metropolregionen Deutschlands (Rhein-Main, Rhein-Neckar, Nürnberg, Leipzig/Halle-Dresden-Chemnitz) verbunden.
Die Liegenschaft ist eben und weist eine differenzierte Bebauungsstruktur auf. Auf dem Areal befinden sich insbesondere Verwaltungsgebäude, Wohnkomplexe sowie zahlreiche Lager- und Wartungshallen. Zu erwähnen ist insbesondere auch der ehemalige Flugplatz mit Hangar sowie einer ca. 700 Meter langen Landebahn. Das über 200 Hektar große Kasernenareal Conn Barracks ist in Zuschnitt und Bebauungsstruktur auf die Erfordernisse der vormals fast 70 Jahre währenden militärischen Nutzung ausgelegt.
Die Entwicklung der Conn Barracks hat für die gesamt Wirtschaftsregion Schweinfurt besondere Bedeutung. Aus diesem Grund wird die Konversion dieses Areal durch einen gemeinsamen Zweckverband - den Zweckverband Interkommunaler Gewerbepark Conn Barracks - verantwortet. In diesem arbeiten der Landkreis Schweinfurt, die Gemeinden Geldersheim und Niedwerrn sowie die Stadt Schweinfurt zusammen. Im Zweckverband sind Stimmrechte und Finanzierung paritätisch auf alle vier Gebietskörperschaften aufgeteilt. In die Verbandsversammlung entsendet jede der vier Kommunen drei Verbandsräte, Entscheidungen sind in zentralen Fragestellungen mit einer Mehrheit von zehn Zwölftel zu treffen. Der Vorsitz wechselt zwischen Landrat Florian Töpper und Oberbürgermeister Sebastian Remelé, der stellvertretende Vorsitz zwischen Bürgermeisterin Bettina Bärmann und Bürgermeister Thomas Hemmerich. Ziel der interkommunalen Zusammenarbeit ist insbesondere die frei werdenden Flächen strategisch zu entwickeln.
Der Freistaat Bayern betreibt auf einem Teil der Conn Barracks eine ANKER-Einrichtung. Diese staatlichen Einrichtungen (ANKER steht für Ankunft, Entscheidung und Rückführung) dienen der Erstunterbringung von Asylbewerbern.
Das Areal befindet sich im Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA). Auch die BImA bietet weitere Informationen zu ihrer Liegenschaft Conn Barracks an. Bei einer Anmietung des kompletten Areals ermöglichte die BImA bisher in Einzelfällen gewerbliche Zwischenutzungen in den Conn Barracks.
Der Begriff Konversion bedeutet Umwandlung. Im städtebaulichen Kontext beschreibt Konversion den Veränderungsprozess von Flächennutzungen. Dies betrifft in der Praxis überwiegend Flächen, die vormals in militärischer Nutzung standen. Es handelt sich dabei etwa um Kasernen, Übungsplätze, Schießanlagen, Lager- und Wartungshallen, Flugplätze sowie Verwaltungsgebäude und Wohnkomplexe. Bei den betroffenen Flächen spricht man entsprechend von sog. Konversionsflächen.
Das ehemalige Kasernenareal Conn Barracks, benannt nach dem bei der Landung der Alliierten in der Normandie gefallenen Leutnant B. Conn, ist gut 200 Hektar groß. Dies entspricht etwa 280 Fußballfelder.
Die Konversionsfläche liegt westlich von Schweinfurt und gehört zum überwiegenden Teil zum Gebiet der Gemeinden Geldersheim und Niederwerrn. Etwa ein Prozent der Fläche liegt zudem auf dem Gebiet der Stadt Schweinfurt.
Die Machbarkeitsstudie des Zweckverbandes Interkommunaler Gewerbepark Conn Barracks hat ergeben, dass grundsätzlich gut ca. 100 Hektar Nettobaufläche für einen Gewerbepark genutzt werden könnten. Durch den Betrieb des ANKER-Zentrums reduziert sich diese Fläche auf ca. 90 Hektar. Für Grün- und extensive Landschaftsflächen sind aus naturschutzfachlichen Gründen demnach knapp 80 Hektar vorgesehen. Die übrigen Flächen werden insbesondere für Erschließungsstraßen benötigt.
Das Konversionsgutachten für die Region Schweinfurt hat für alle Konversionsflächen grundsätzliche Nachnutzungsmöglichkeiten bewertet. Für die Conn Barracks wurden die Alternativen „Wohnen“ und „Büro/Dienstleistung“ insbesondere auf Grund vorhandener Nutzungen im Umfeld sehr negativ bewertet.
Die Alternativen „Einzelhandel (Fachmärkte)“ mit der Note 2,9, „Hotellerie/Freizeit/Tourismus" mit einer 2,5 sowie „Handwerk/Gewerbe/Logistik" mit der Note 1,6 haben deutlich bessere Bewertungen erhalten.
Darauf aufbauend wurden die beiden Nutzungsvarianten „Gewerbliche Großlösungen ohne Berücksichtigung von Beständen“ sowie „Bestandsorientierte Gewerbenutzung und Sondernutzung“ konkretisiert. Die Machbarkeitsstudie hat gezeigt, dass die erste Nutzungsvariante erfolgversprechender erscheint.
Die Conn Barracks befinden sich im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland. Zuständig für den Unterhalt und den Verkauf von Konversionsflächen der Bundesrepublik ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).
Der Motorpool – ein einige Hektar großes Teilgebiet der Conn Barracks nördlich der B 303 – wurde von der Gemeinde Niederwerrn erworben. Hier hat sich bereits ein Unternehmen mit einem Forschungs- und Entwicklungsstandort angesiedelt.
Beim Verkauf von Konversionsflächen geht die BImA wie folgt vor: Geprüft wird zuerst, ob ein Bedarf für die Bundesverwaltung, also beispielsweise für Ämter, Institute oder Sicherheitsbehörden des Bundes, besteht. Überprüft wird auch, ob Rückübertragungsansprüche für die Flächen vorliegen.
Im nächsten Schritt kann das jeweilige Bundesland einen Bedarf für seine Landesverwaltung geltend machen. Nur falls das Bundesland keinen Bedarf für die Fläche hat, können die Kommunen, auf deren Gemarkung sich die Fläche befindet, ihr sogenanntes „Erstzugriffsrecht“ in Anspruch nehmen und die Liegenschaft erwerben.
Falls die Kommunen eine solche Konversionsfläche nicht erwerben wollen, wird sie auch privaten Investoren angeboten.
Ziel der BImA ist es im Regelfall ihre Konversionsflächen möglichst komplett oder in großen Abschnitten zu veräußern. Der Verkauf einzelner Grundstücke ist grundsätzlich nicht vorgesehen.
Der Freistaat Bayern hat sich dazu entschieden, die unterfränkische ANKER-Einreichtung in den Conn Barracks zu betreiben. In einem öffentlich-rechtlichen Vertrag haben der Freistaat Bayern und der Zweckverband Conn Barracks Ende des Jahres 2022 vereinbart, welche Fläche bis auf weiteres als ANKER-Einrichtung genutzt werden soll. Damit wurde auch geklärt, dass die Fläche außerhalb der ANKER-Einrichtung somit für einen Verkauf zur Verfügung steht. Geregelt wurde schließlich auch noch, wie trotz der ANKER-Einrichtung - die die Anbindung des Gebietes an die Autobahn blockiert - eine Zufahrtsmöglichkeit von der B 303 geschaffen werden kann. Die Machbarkeitsstudie hatte ergeben, dass ohne eine direkte Zufahrt zur B 303 keine Nutzung des Gewerbeparks möglich ist (fehlende Leistungsfähigkeit der anderen Zufahrten, Lärmemissionen). Erst mit dieser Vereinbarung wurden somit die Grundvoraussetzungen für die gewerbliche Nutzung der Conn Barracks zugesichert.
Die Gründung des Zweckverbands Interkommunaler Gewerbepark Conn Barracks erfolgte im Dezember 2013. Dieser wurde seinerzeit als reiner Planungsverband gegründet. d.h. er hatte nur die Aufgabe die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) für die Conn Barracks umzusetzen und die Altlastenuntersuchung zu begleiten. Ein Kauf der Conn Barracks durch den Zweckverband war durch die Satzung ausgeschlossen ( „Der Erwerb der Grundstücksflächen ist nicht Aufgabe des Zweckverbands“).
Anlass für die Gründung war ein konkretes Projekt eines Industriebetriebs. Durch die bei Gründung noch bestehende Nutzung der US-Streitkräfte bestanden nur eingeschränkte Zugriffs- und Betretungsmöglichkeiten in den Conn Barracks. Für die Investitionsentscheidung wichtige Fragestellungen konnten deshalb nicht abschließend beantwortet werden (Lärmemissionen, Altlasten/Kampfmittel, naturschutzfachliche Einschränkungen), so dass die Ansiedelung seinerzeit nicht zu Stande kam.
Zwischenzeitlich wurde durch Änderungen der Satzung auch die Möglichkeit dafür geschaffen, dass der Zwckverband das Gelände erwerben, entwickeln und vermarkten kann.
Der Ablauf der Altlastenuntersuchungen stellt sich bisher wie folgt dar:
Untersuchung | Finanzierung | Umsetzung | Bemerkung |
Historische Untersuchung (Phase I) | BImA | 12.11.2013 – 23.07.2015 (20 Monate) | BImA durfte erst mit Abzug der Amerikaner Ende 2014 tätig werden, zur Beschleunigung Unterstützung durch LRA (u.a. Ausschreibung) |
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| 24.07.2015 – 06.06.2017 (22 Monate) | Vorbereitung und Vergabeverfahren Orientierende Untersuchung durch BImA, Staatliches Bauamt Schweinfurt |
Orientierende Untersuchung (Phase IIa) | BImA, vertreten durch Staatliches Bauamt Schweinfurt | 06.06.2017 – 21.11.2018 (18 Monate) | Abschluss durch Gutachter im Sommer 2018, Freigabe und Übersendung durch BImA/OFD erst im November 2018 |
22.11.2018 - | Stellungnahmen der Fachbehörden liegen zwischenzeitlich vor, Vorbereitung und Vergabeverfahren Detailuntersuchung durch BImA läuft | ||
Detailuntersuchung (Phase IIb) | BImA, vertreten durch das Staatliche Bauamt Schweinfurt
| 10/2019 - 9/2022 | Erwartete Dauer: 6 Monate. |
Aktuell werden an drei Kontaminationsflächen bereits erfolgte Sanierungen bewertet bzw. weitere Messungen durchgeführt. Damit soll die horizontale und vertikale Ausdehnung der Belastung erhoben werden. Es zeigt sich, dass die risikoreichere Vornutzung im Vergleich zu anderen Konversionsflächen in der Region umfangreichere Untersuchungen und auch Sanierungen erfordert.
In den Conn Barracks sind vielfältige Biotoptypen nachzuweisen. Zu nennen sind beispielsweise extensiv genutztes, artenarmes Grünland, Grünlandbrachen, Hecken mit überwiegend einheimischen Arten oder Feldgehölze, aber auch Flächen mit Schilf-Landröhricht.
Ein Artennachweis hat daneben einen Bestand an schützenswerten Tierarten nach der FFH-Richtlinie dokumentiert. Zu nennen sind hier Zauneidechse, Feldlerche, Saatkrähe, Neuntöter, Rebhuhn oder Schleiereule. Die älteren Baum- und Streuobstbestände bieten mit ihren zahlreichen Baumhöhlen auch einen wertvollen Lebensraum für Brutvögel und Fledermäuse.
Eine gewerbliche oder landwirtschaftliche Nutzung dieser naturschutzfachlich hochwertigen Flächen, die sich insbesondere im Süden und im Westen der Conn Barracks befinden, erscheint nicht zulässig bzw. wirtschaftlich umsetzbar. Die für eine gewerbliche Nachnutzung vorgesehenen Flächen befinden sich deswegen in den zentralen bzw. nordöstlichen Bereichen der Conn Barracks.
Der Zweckverband Interkommunaler Gewerbepark Conn Barracks hat Ende des Jahres 2022 sein Interesse am Erwerb der Conn Barracks gegenüber der BImA bekundet. Die Grundstückswertermittlung der BImA ist aktuell noch nicht abgeschlossen.
Nach der Wertermittlung muss vom Zweckverband die finale Entscheidung zum Umsetzungs- und Finanzierungsmodell erfolgen.
Abhängig vom Umsetzungsmodell sind ein städtebaulicher Wettbewerb, ein Investorenauswahlverfahren, der Abschluss städtebaulicher Verträge sowie stets die Bauleitplanung erforderlich.