Der Begriff Konversion bedeutet Umwandlung. Im städtebaulichen Kontext beschreibt Konversion den Veränderungsprozess von Flächennutzungen. Dies betrifft in der Praxis überwiegend Flächen, die vormals in militärischer Nutzung standen. Es handelt sich dabei etwa um Kasernen, Übungsplätze, Schießanlagen, Lager- und Wartungshallen, Flugplätze sowie Verwaltungsgebäude und Wohnkomplexe. Bei den betroffenen Flächen spricht man entsprechend von sog. Konversionsflächen.
Das ehemalige Kasernenareal Conn Barracks, benannt nach dem bei der Landung der Alliierten in der Normandie gefallenen Leutnant B. Conn, ist gut 200 Hektar groß. Dies entspricht etwa 280 Fußballfelder.
Die Konversionsfläche liegt westlich von Schweinfurt und gehört zum überwiegenden Teil zum Gebiet der Gemeinden Geldersheim und Niederwerrn. Etwa ein Prozent der Fläche liegt zudem auf dem Gebiet der Stadt Schweinfurt.
Die Machbarkeitsstudie des Zweckverbandes Interkommunaler Gewerbepark Conn Barracks hat ergeben, dass ca. 106 Hektar Nettobaufläche für einen Gewerbepark genutzt werden könnten. Für Grün- und extensive Landschaftsflächen sind aus naturschutzfachlichen Gründen demnach knapp 80 Hektar vorgesehen. Die übrigen Flächen werden insbesondere für Erschließungsstraßen benötigt.
Das Ankerzentrum des Freistaats Bayern belegt ca. 17 Hektar der Fläche, in der der Gewerbepark geplant ist. Das Ankerzentrum blockiert auch die Zufahrt zur B 303, die für die gewerbliche Nutzung des Areals benötigt wird.
Das Konversionsgutachten für die Region Schweinfurt hat für alle Konversionsflächen grundsätzliche Nachnutzungsmöglichkeiten bewertet. Für die Conn Barracks wurden die Alternativen „Wohnen“ und „Büro/Dienstleistung“ insbesondere auf Grund vorhandener Nutzungen im Umfeld sehr negativ bewertet.
Die Alternativen „Einzelhandel (Fachmärkte)“ mit der Note 2,9, „Hotellerie/Freizeit/Tourismus" mit einer 2,5 sowie „Handwerk/Gewerbe/Logistik" mit der Note 1,6 haben deutlich bessere Bewertungen erhalten.
Darauf aufbauend wurden die beiden Nutzungsvarianten „Gewerbliche Großlösungen ohne Berücksichtigung von Beständen“ sowie „Bestandsorientierte Gewerbenutzung und Sondernutzung“ konkretisiert. Die Machbarkeitsstudie hat gezeigt, dass die erste Nutzungsvariante erfolgversprechender erscheint.
Die Conn Barracks befinden sich im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland. Zuständig für den Unterhalt und den Verkauf von Konversionsflächen der Bundesrepublik ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).
Der Motorpool – ein einige Hektar großes Teilgebiet der Conn Barracks nördlich der B 303 – wurde von der Gemeinde Niederwerrn erworben. Hier hat sich bereits ein Unternehmen angesiedelt, das in einer Zukunftsbranche (Sensortechnologie) tätig ist und im Motorpool einen Forschungs- und Entwicklungsstandort betreibt.
Beim Verkauf von Konversionsflächen geht die BImA wie folgt vor: Geprüft wird zuerst, ob ein Bedarf für die Bundesverwaltung, also beispielsweise für Ämter, Institute oder Sicherheitsbehörden des Bundes, besteht. Überprüft wird auch, ob Rückübertragungsansprüche für die Flächen vorliegen.
Im nächsten Schritt kann das jeweilige Bundesland einen Bedarf für seine Landesverwaltung geltend machen. Nur falls das Bundesland keinen Bedarf für die Fläche hat, können die Kommunen, auf deren Gemarkung sich die Fläche befindet, ihr sogenanntes „Erstzugriffsrecht“ in Anspruch nehmen und die Liegenschaft erwerben.
Falls die Kommunen eine solche Konversionsfläche nicht erwerben wollen, wird sie auch privaten Investoren angeboten.
Ziel der BImA ist es im Regelfall ihre Konversionsflächen möglichst komplett oder in großen Abschnitten zu veräußern. Der Verkauf einzelner Grundstücke ist grundsätzlich nicht vorgesehen.
Der Freistaat Bayern hat sich bewusst für das unterfränkische Ankerzentrum in den Conn Barracks entschieden und sein Zugriffsrecht für diese Konversionsfläche wahrgenommen. Eine Nutzung und damit auch der Erwerb dieses Teilbereiches für die Kommunen Geldersheim, Niederwerrn und Stadt Schweinfurt, auf deren Gemarkung sich die Conn Barracks befinden, wurde dadurch erst einmal ausgeschlossen. Das Ankerzentrum umfasst ca. 17 Hektar der Fläche, die für den Gewerbepark vorgesehen ist und blockiert die Zufahrt von der B 303.
Erst im Sommer 2018 erfolgte eine Freigabeerklärung des Freistaats Bayern für die restliche Fläche der Conn Barracks – damit hat der Freistaat Bayern erklärt, dass die übrige Fläche nicht von ihm benötigt wird. Erst dadurch ist es möglich, dass die Kommunen die verbleibende Fläche erwerben können. Ein Kauf der Fläche der Conn Barracks außerhalb des Ankerzentrums ist für die Gemeinden damit seit August 2018 grundsätzlich möglich.
Durch den Betrieb des Ankerzentrums kann jedoch von der B 303 nicht mehr direkt in den geplanten Gewerbepark gefahren werden. Die Machbarkeitsstudie hat ergeben, dass ohne eine direkte Zufahrt zur B 303 keine Nutzung des Gewerbeparks möglich ist (fehlende Leistungsfähigkeit der anderen Zufahrten, Lärmemissionen). Die Bayerische Staatsregierung hat deswegen im Jahr 2018 die Schaffung einer Zufahrt am Ankerzentrum vorbei in den künftigen Gewerbepark zugesagt. Nur damit kann während des Betriebs des Ankerzentrums (geplant ist vom Freistaat Bayern die Nutzung bis Ende des Jahres 2025) eine Entwicklung zum Gewerbepark erfolgen.
Die Gründung des Zweckverbands Interkommunaler Gewerbepark Conn Barracks erfolgte im Dezember 2013. Dieser ist ein reiner Planungsverband, d.h. er hat nur die Aufgabe die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) für die Conn Barracks umzusetzen und die Altlastenuntersuchung zu begleiten. Ein Kauf der Conn Barracks durch den Zweckverband ist durch die Satzung ausgeschlossen ( „Der Erwerb der Grundstücksflächen ist nicht Aufgabe des Zweckverbands“).
Der Zweckverband wurde im Jahr 2013 gegründet, also als die US-Streitkräfte das Areal noch nutzten. Diese zogen erst Ende 2014 ab. Anlass für die Gründung war ein konkretes Projekt eines Industriebetriebs. Durch die damals noch bestehende Nutzung der US-Streitkräfte bestanden nur eingeschränkte Zugriffs- und Betretungsmöglichkeiten in den Conn Barracks. Für die Investitionsentscheidung wichtige Fragestellungen konnten deshalb nicht abschließend beantwortet werden (Lärmemissionen, Altlasten/Kampfmittel, naturschutzfachliche Einschränkungen). Die Machbarkeitsstudie hat einige Fragen mittlerweile beantworten können. Die Altlastenuntersuchung in Verantwortung der BImA ist jedoch auch heute noch nicht abgeschlossen, so dass die (finanziellen) Risiken eines Erwerbs immer noch unklar sind.
Die Conn Barracks standen im Jahr 2013 bei der Investitionsentscheidung in Konkurrenz mit anderen Konversionsflächen. Das Unternehmen hat sich letztlich für eine Fläche entschieden, von der bereits sieben Jahre früher die US-Streitkräfte abgezogen sind. An einem anderen alternativen Standort hat das Unternehmen während der Gespräche mit dem Zweckverband Conn Barracks bereits selbst Altlastenuntersuchungen durchführen lassen und finanziert (vgl. Antwort des Umwelt- und Innenministeriums auf die schriftliche Anfrage im Bay. Landtag vom 14.11.2014; Drucksache 17/4848).
Die vier Kommunen, die im Zweckverband Interkommunaler Gewerbepark Conn Barracks bereits zusammenarbeiten, wollen mit einer gemeinsamen Erwerbsgesellschaft das Areal erwerben. Der Landkreis Schweinfurt, die Gemeinden Geldersheim und Niederwerrn sowie die Stadt Schweinfurt wollen in dieser Erwerbsgesellschaft Risiken und Chancen aus der Entwicklung des Gewerbeparks gleichmäßig verteilen. Auch die Beteiligung, die Stimmrechte sowie die Verpflichtung zur Finanzierung der Kosten für die Erfüllung der Aufgaben soll dabei paritätisch fortgeführt werden.
Sichergestellt werden soll auch eine angemessene Beteiligung aller vier Kommunen am Realsteueraufkommen, das den Grundstücken im Gewerbepark zuzurechnen ist. Bei dieser Beteiligung sind die Wirkungen bei der Schlüsselzuweisung, der Investitionspauschale und der Kreis- und Bezirksumlage zu berücksichtigen.
Letztlich soll die Zusammenarbeit in der Erwerbsgesellschaft langfristig erfolgen.
Ein Erwerb wird für möglichst große Bereiche des Areals angestrebt, für den Bereich des Ankerzentrums des Freistaats Bayern besteht auf Grund dieser Nutzung bis auf weiteres keine Erwerbsmöglichkeit. Die Verbandsmitglieder planen eine umfassende Änderung des bestehenden Zweckverbands, damit dieser auch als Erwerbsgesellschaft tätig werden kann.
Der Ablauf der Altlastenuntersuchungen stellt sich bisher wie folgt dar:
Untersuchung | Finanzierung | Umsetzung | Bemerkung |
Historische Untersuchung (Phase I) | BImA | 12.11.2013 – 23.07.2015 (20 Monate) | BImA durfte erst mit Abzug der Amerikaner Ende 2014 tätig werden, zur Beschleunigung Unterstützung durch LRA (u.a. Ausschreibung) |
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| 24.07.2015 – 06.06.2017 (22 Monate) | Vorbereitung und Vergabeverfahren Orientierende Untersuchung durch BImA, Staatliches Bauamt Schweinfurt |
Orientierende Untersuchung (Phase IIa) | BImA, vertreten durch Staatliches Bauamt Schweinfurt | 06.06.2017 – 21.11.2018 (18 Monate) | Abschluss durch Gutachter im Sommer 2018, Freigabe und Übersendung durch BImA/OFD erst im November 2018 |
22.11.2018 - | Stellungnahmen der Fachbehörden liegen zwischenzeitlich vor, Vorbereitung und Vergabeverfahren Detailuntersuchung durch BImA läuft | ||
Detailuntersuchung (Phase IIb) | BImA, vertreten durch das Staatliche Bauamt Schweinfurt
| 10/2019 - | Erwartete Dauer: 6 Monate. Immer noch ausstehend (Stand April 2021). |
Durch die risikoreichere Vornutzung im Vergleich zu anderen Konversionsflächen in der Region wird von Fachleuten die Durchführung der Detailuntersuchung empfohlen. Diese soll sieben Kontaminationsflächen umfassen, bei denen die horizontale und vertikale Ausdehnung der Belastung erhoben werden soll.
Die Entwässerung/Abwasserentsorgung des geplanten Gewerbeparks ist noch nicht sichergestellt. Mit dem zuständigen Abwasserzweckverband Oberes Werntal (AZV) laufen hierzu jedoch Abstimmungsgespräche.
Im aktuell in der Erstellung befindlichen Nachnutzungskonzept, das als Grundlage für die Verkaufsverhandlungen dient, werden bestehende Entwässerungsanlagen (Hauptsammler, Regenrückhaltebecken u.a.) berücksichtigt.
In den Conn Barracks sind vielfältige Biotoptypen nachzuweisen. Zu nennen sind beispielsweise extensiv genutztes, artenarmes Grünland, Grünlandbrachen, Hecken mit überwiegend einheimischen Arten oder Feldgehölze, aber auch Flächen mit Schilf-Landröhricht.
Ein Artennachweis hat im Jahr 2012 daneben einen Bestand an schützenswerten Tierarten nach der FFH-Richtlinie dokumentiert. Zu nennen sind hier Zauneidechse, Feldlerche, Saatkrähe, Neuntöter, Rebhuhn oder Schleiereule. Die älteren Baum- und Streuobstbestände bieten mit ihren zahlreichen Baumhöhlen auch einen wertvollen Lebensraum für Brutvögel und Fledermäuse.
Eine gewerbliche oder landwirtschaftliche Nutzung dieser naturschutzfachlich hochwertigen Flächen, die sich insbesondere im Süden und im Westen der Conn Barracks befinden, erscheint nicht zulässig bzw. wirtschaftlich umsetzbar. Die für eine gewerbliche Nachnutzung vorgesehenen Flächen befinden sich deswegen in den zentralen bzw. nordöstlichen Bereichen der Conn Barracks.
Um eine marktgerechte Ausgestaltung des Gewerbeparks Conn Barracks sicherzustellen, werden vom Konversionsmanagement parallel zur Bauleitplanung Nachnutzungsmöglichkeiten erarbeitet. Das Konversionsgutachten der Region Schweinfurt hat einen Gewerbepark als sinnvollste Nachnutzungsalternative für die Conn Barracks dargestellt. Davon ausgehend hat das Konversionsmanagement durch eine Logistikstudie sowie eine Standortanalyse die Eckpunkte des Gewerbeparks konkretisiert. Das Nachnutzungskonzept aus der Machbarkeitsstudie wurde verfeinert. Zusammen mit den Flächennutzungsplänen der Gemeinden Niederwerrn und Geldersheim sowie der Stadt Schweinfurt werden diese Ergebnisse Grundlage des Bebauungsplans der Conn Barracks sein.
Daneben setzt das Konversionsmanagement verschiedene Projekte in diesem Bereich um und organisert in regelmäßigen Abständen Bürgerdialoge in Niederwerrn und Geldersheim für interessierte Bürgerinnen und Bürger.Im Jahr 2018 gab es eine Wohnungsmarktanalyse für den gesamten Landkreis Schweinfurt. Für das Jahr 2021 ist die Entwicklung eines Leitbildes für den Gewerebpark Conn Barracks geplant. Die Ausschreibun zu diesem Projekt ist fast abgeschlossen. Auch die Einbindung der Konversionsfläche Brönnhof in das bestehende Rad- und Wanderwegenetz, die Mitarbeit am Besucherlenkungskonzept des Brönnhofs sowie die Umsetzung des Beschlusses des Kreisausschusses aus dem 4. Quartal 2018 für einen möglichen Aussichtsturm im Brönnhof sind Aufgaben des Konversionsmanagements.
Erforderlich für die Entwicklung der Conn Barracks zu einem Gewerbepark ist weiterhin die Unterstützung weiterer Behörden und Akteure. Die Gremien der vier Verbandsmitglieder haben Beschlüsse gefasst, mit denen sie sich zur Konversion der Conn Barracks bekennen und die erforderliche Unterstützung einfordern. Konkret sind hier die folgenden Punkte zu nennen:
Die von der Bayerischen Staatsregierung zugesicherte Zufahrt ins Gelände von der B303 muss auch tatsächlich ermöglicht werden. Ohne eine solche Zufahrt ist eine gewerbliche Entwicklung vor dem Jahr 2026 nicht möglich. Das Staatliche Bauamt Schweinfurt hat eine Trassenplanung erstellt, die Finanzierung der Trasse ist jedoch noch nicht geklärt. Da für die Fläche, auf der die Trasse verlaufen soll, noch keine Freigabeerklärung des Freistaats Bayern vorliegt, ist der Erwerb der Fläche bisher auch für die Gemeinden oder den Zweckverband ausgeschlossen.
Die Altlastenuntersuchung der Phase IIb wird erst seit Oktober 2019 umgesetzt, angekündigt wurde eine Dauer von etwa 6 - 8 Monaten. Dem Landratsamt liegen auch im April 2021 noch keine Ergebnisse vom, mit der Umsetzung beauftragten Staatlichen Bauamt Schweinfurt oder der BImA als Auftraggeberin vor. Die von der BImA Anfang 2020 beauftragte Kampfmittelsondierung wurde vom Staatlichen Bauamt bis Mai 2021 noch nicht einmal ausgeschrieben. Die Erkenntnisse aus diesen Untersuchungen sind für die Risikoabwägung vor einer Kaufentscheidung in den Gemeinderäten und im Kreistag eine wichtige Grundlage.
Die von den vier Verbandsmitgliedern und der Verbandsversammlung beschlossene Satzungsänderung, die den Erwerb des Areals zur Verbandsaufgabe macht, wurde im vergangenen Jahr mit der Genehmigung durch die Regierung von Unterfranken rechtskräftig. Somit liegen für den Zweckverband seit Ende Mai 2020 auch die rechtlichen Voraussetzungen dafür vor, dass dieser das Areal der Conn Barracks erwerben kann.
Grundlage für die Wertermittlung wird das aktuelle Nutzungskonzept sein.
Die derzeit vom Freistaat offen gelassene Frage zur Zukunft der AnKER-Einrichtung nach 2025 muss geklärt werden.
Die AnKER-Einrichtung liegt an exponierter Stelle an der Hauptzufahrt zum künftigen Gewerbepark. Der Zweckverband braucht bei einem Erwerb von 184,1 ha (ohne AnKER-Einrichtung) Klarheit über den Gesamtkaufpreis. Dies wurde wiederholt als Grundvoraussetzung für das Gesamtprojekt und das finanzielle Engagement der Verbandsmitglieder deutlich gegenüber der Staatsregierung kommuniziert. Im Übrigen stellt auch die Nachbarschaft zu einer AnKER-Einrichtung einen nicht unerheblichen wertbildenden Faktor dar: Einschränkende Faktoren dieser Einrichtung können die Entwicklungsmöglichkeiten oder die teilweise Nutzung des Areals als Industriegebiet beschränken und sich damit negativ auf die Erlösseite auswirken (insbesondere Einschränkungen bei den Lärmemissionen auf Grund der verstetigten wohnähnlichen Nutzung in einer AnkER-Einrichtung). Den Abschluss einer rechtlich verbindlichen Vereinbarung zum Kauf des von der AnKER-Einrichtung belegten Areals lehnt der Freistaat Bayern weiterhin ab.
Für die Kosten- und Finanzierungsplanung braucht es deswegen bereits zum Zeitpunkt eines Erwerbs der oben genannten Fläche von 184,1 ha Klarheit über die Erwerbsmöglichkeit der AnKER-Einrichtung sowie dann unter Berücksichtigung etwaiger Restwerte für diese verbleibenden 15,6 ha zu zahlenden Kaufpreis.